一句話結論
以現有自住物業加按套現作投資物業首期，是香港物業投資者最常用的槓桿策略。但需同時通過兩層物業的壓力測試（DSR 40% for 投資物業），且須付第二層物業的從價印花稅（第 2 標準稅率，最高 4.25%）。
雙重按揭壓力測試
投資第二層物業時，兩筆按揭的月供均計入 DSR：
總 DSR = (自住物業月供 + 投資物業月供) ÷ 家庭月入 ≤ 40%（投資物業） 壓力測試：假設利率 +2%，總 DSR ≤ 50%（投資物業）
案例：家庭月入 HK$100,000。自住物業現有按揭 HK$400 萬（月供 HK$18,690）。打算套現至 HK$600 萬（月供 HK$28,040），並以 HK$200 萬作第二層物業（HK$800 萬）的首期（借 HK$480 萬，月供 HK$22,430）。
| 月供項目 | 金額 |
|---|---|
| 自住物業（加按後） | HK$28,040 |
| 投資物業（60% LTV） | HK$22,430 |
| 總月供 | HK$50,470 |
| DSR（月入 HK$100,000） | 50.5% ❌ 超標 |
此場景下 DSR 超標，需降低加按幅度或選擇更便宜的投資物業。
印花稅成本
2026 年 5 月香港住宅從價印花稅（AVD）第 2 標準稅率（非首置）：
| 物業價值 | 稅率 |
|---|---|
| ≤ HK$300 萬 | HK$100 |
| HK$300–400 萬 | 1.5% |
| HK$400–600 萬 | 3.0% |
| HK$600–2,000 萬 | 3.75% |
| > HK$2,000 萬 | 4.25% |
HK$800 萬投資物業印花稅 = HK$300,000（3.75%），須以現金支付（不能計入按揭）。
FAQ
Q: 自住物業加按後，投資物業仲可以做高成數按揭嗎？
A: 投資物業最高成數為 50%（金管局規定），不適用 80–90% 按揭保險。換言之，HK$800 萬投資物業需 HK$400 萬首期。
Q: 夫妻可否一人持有自住物業、另一人持有投資物業以避開 DSR？
A: 若夫妻分別以個人名義持有及申請按揭，DSR 可獨立計算。但銀行會審查家庭總負債，且投資物業的按揭利率可能因非自住而上調 0.1–0.2%。
總結
加按套現投資第二層物業可行，但門檻高：需有足夠月入通過雙重壓力測試、需準備印花稅現金（HK$30 萬起）、投資物業自備 50% 首期。適合月入 HK$12 萬以上的高收入家庭。
免責聲明：本文僅供參考，不構成投資建議。物業投資有風險。