一句話結論
以物業加按套現作創業資金，是目前香港市場上成本最低的融資方式之一。利率約 3.8–4.0%（vs 中小企貸款 5–10%），年期長達 30 年，每月還款壓力遠低於商業貸款。但須承受物業被抵押的風險——生意失敗 = 可能失去物業。
加按創業 vs 中小企貸款
| 比較項目 | 物業加按套現 | 中小企貸款（SME Loan） |
|---|---|---|
| 利率 | 3.8–4.0% p.a. | 5–10% p.a.（無抵押）/ 3–5%（有抵押） |
| 最高貸款額 | 估值 60–80% − 現有按揭 | 視乎業務計劃及擔保 |
| 最長年期 | 30 年 | 5–10 年 |
| 審批時間 | 3–6 星期 | 4–12 星期 |
| 抵押品 | 物業 | 公司資產 / 個人擔保 |
| 資金用途限制 | 寬鬆（多數銀行不追問） | 必須用於業務 |
| 政府擔保（SFGS） | 不適用 | 可申請 80–90% 政府擔保 |
2026 年 5 月套現試算
| 物業估值 | 現有按揭餘額 | 成數 60% 可套現 | 成數 80%* 可套現 |
|---|---|---|---|
| HK$500 萬 | HK$200 萬 | HK$100 萬 | HK$200 萬 |
| HK$800 萬 | HK$400 萬 | HK$80 萬 | HK$240 萬 |
| HK$1,000 萬 | HK$500 萬 | HK$100 萬 | HK$300 萬 |
* 經 HKMC 按揭保險，套現用途上限 80%，保費約貸款額 2–5%
風險紅線
加按創業的核心風險：物業與生意雙重捆綁。生意失敗 → 現金流斷裂 → 無法供樓 → 銀行收樓。風險管理建議：
- 只套現物業淨值的 30–50%（留 buffer）
- 保留 12 個月供款的現金儲備（HK$500 萬按揭月供約 HK$23,400 × 12 = HK$280,800）
- 創業首年不增加其他個人負債
- 考慮申請政府 SFGS 中小企融資擔保作補充，避免全數依賴物業
FAQ
Q: 銀行會唔會因為用嚟創業而拒批？
A: 多數銀行不追問資金用途（只要成數在 60% 以下）。若需按揭保險（成數 > 60%），HKMC 可能會查問用途，需準備合理的資金用途說明。
Q: 加按套現 vs 出租物業套現，邊個更好？
A: 不同工具，不同目的。加按是一次性套取大額資金；出租是持續產生現金流。創業初期如需一次性資金（裝修、設備、存貨），加按較適合。
總結
物業加按是成本最低的創業融資工具（利率 3.8% vs 商業貸款 5–10%），但必須嚴格控制套現比例及保留現金 buffer。不建議套盡物業淨值——生意風險永遠存在。
免責聲明：本文僅供參考，不構成財務或投資建議。創業有風險，加按套現前應諮詢獨立專業意見。