一句話結論
加按套現裝修是指在轉按時增加貸款額，套取物業升值部分的現金。HK$600 萬物業由原按揭 HK$350 萬轉至新銀行估值 HK$600 萬 × 60% = HK$360 萬，可套現 HK$10 萬（不經按保）。若經按揭保險，最高成數可達 80%（套現 HK$130 萬）。利率與標準按揭相同，無需另外申請私人貸款。
加按套現的運作原理
加按套現的核心公式：
可套現金額 = 新銀行估值 × 最高按揭成數 − 現有按揭餘額
關鍵變數是「新銀行估值」——估價愈高，可套現金額愈大。2026 年 5 月香港住宅估價普遍較 2021 年高位下跌 15–20%，但 2024–2025 年部分區域（啟德、康城、白石角）因新樓落成帶動估價穩定。
2026 年 5 月加按套現試算
| 物業估值 | 現有按揭餘額 | 最高成數 | 最高新貸款額 | 可套現金額 |
|---|---|---|---|---|
| HK$500 萬 | HK$300 萬 | 60% | HK$300 萬 | HK$0（已達上限） |
| HK$500 萬 | HK$200 萬 | 60% | HK$300 萬 | HK$100 萬 |
| HK$600 萬 | HK$350 萬 | 60% | HK$360 萬 | HK$10 萬 |
| HK$600 萬 | HK$350 萬 | 80%* | HK$480 萬 | HK$130 萬 |
| HK$800 萬 | HK$500 萬 | 60% | HK$480 萬 | HK$0（倒蝕） |
| HK$800 萬 | HK$400 萬 | 60% | HK$480 萬 | HK$80 萬 |
* 經按揭保險（HKMC），須支付保費。套現用途的按保成數上限為 80%。
裝修套現 vs 私人貸款
| 比較項目 | 加按套現 | 私人貸款（P Loan） |
|---|---|---|
| 利率 | 3.855%（H+1.28%） | 5–12% p.a. |
| 最長年期 | 30 年 | 5–7 年 |
| 每月還款（借 HK$50 萬） | ≈ HK$2,340（30 年） | ≈ HK$9,800（5 年，6%） |
| 審批要求 | 壓力測試 + 估價 | 信貸評級 + 收入 |
| 適合用途 | 大額裝修、結構改動 | 小型翻新、傢俬 |
結論：HK$30 萬以上裝修應優先考慮加按套現，利率及還款壓力遠低於私人貸款。
申請流程
- 向心儀銀行查詢物業最新估價
- 提供裝修報價（部分銀行要求證明套現用途）
- 銀行審批新按揭額（估值 × 成數）
- 放款時：新銀行先清還舊按揭餘額，剩餘款項存入你的戶口
- 按揭保險申請（如需 60% 以上成數）
FAQ
Q: 加按套現一定要用嚟裝修嗎？銀行會點 check？
A: 部分銀行要求提供裝修報價單作證明；若以「其他用途」申請，部分銀行不追問。但若成數超過 60%（需按保），HKMC 可能要求說明套現用途。
Q: 加按套現後 DSR 點計？
A: 新總貸款額的月供計入 DSR。HK$500 萬物業、套現至 HK$360 萬按揭（月供約 HK$16,800）、月入需達 HK$33,600（DSR 50%）。
總結
加按套現裝修是最便宜的融資方式——利率遠低於私人貸款、年期長達 30 年、月供壓力低。適合物業持有年期較長（≥ 5 年）、累積了一定升值的業主。
免責聲明：本文僅供參考，不構成按揭建議。實際可套現金額及利率以銀行審批為準。數據截至 2026 年 5 月。