一句話結論
HK$500 萬物業，借 90%（HK$450 萬），2026 年 5 月 H 按利率 3.855%（H+1.28%），30 年月供約 HK$21,020。由 30 年縮至 15 年，月供增至 HK$32,820（+56%），但總利息由 HK$307 萬降至 HK$141 萬（節省 HK$166 萬）。
各年期供款試算表
HK$500 萬物業，按揭成數 90%（HK$450 萬），利率 3.855%：
| 年期 | 月供 | 總利息 | 壓力測試月供（+2%） | 最低月入（DSR 50%） |
|---|---|---|---|---|
| 5 年 | HK$82,470 | HK$448,200 | HK$85,430 | HK$170,860 |
| 10 年 | HK$45,140 | HK$916,800 | HK$48,780 | HK$97,560 |
| 15 年 | HK$32,820 | HK$1,407,600 | HK$36,560 | HK$73,120 |
| 20 年 | HK$26,850 | HK$1,944,000 | HK$31,370 | HK$62,740 |
| 25 年 | HK$23,380 | HK$2,514,000 | HK$28,600 | HK$57,200 |
| 30 年 | HK$21,020 | HK$3,067,200 | HK$27,050 | HK$54,100 |
上車盤現實檢查
以 30 年期、月供 HK$21,020 為例：
- 首期：HK$50 萬（10%）+ 按保費約 HK$12 萬（貸款額 2.67%）+ 印花稅 HK$15 萬（3%）+ 律師費 ≈ HK$80 萬 upfront
- 每月總開支：月供 HK$21,020 + 管理費約 HK$2,000 + 差餉地租 HK$1,500 ≈ HK$24,500
- 入息要求：家庭月入 ≥ HK$54,100（DSR 50%）
免責聲明：本文僅供參考。實際利率及審批以銀行最終決定為準。