一句話結論
2026 年 5 月，P 按實際利率 3.375%（恒生/中銀/DBS P−2.75%），比 H 按（3.855%）低 0.48%，是目前表面最便宜的選擇。適合不需要 HIBOR 波動風險、偏好固定供款的業主。
四大揀 P 按的情景
情景 1：退休或固定收入人士
已退休、每月依賴被動收入（租金、股息、年金）供樓的業主，對月供波動容忍度為零。P 按的利率由銀行最優惠利率決定（變動頻率以年計），月供穩定性遠高於 H 按（HIBOR 每日變動）。
情景 2：短期持有（3 年內出售）
如你打算 3 年內出售物業（換樓、移民、套現），P 按的短期確定性較高。H 按的「長期下行」優勢在短線不明顯，反而 HIBOR 短期波動可能令月供出現意外變化。
情景 3：投資物業需精準現金流管理
出租物業的現金流計算需要確定性——租金收入固定，按揭支出也應固定。P 按提供完全可預測的供款額，方便計算淨租金回報及報稅。
情景 4：按揭額細（< HK$300 萬）
貸款額小的情況下，H/P 利率差異的絕對金額微不足道。HK$200 萬按揭、息差 0.48% = 年差僅 HK$9,600，不值得花時間比較 HIBOR 走勢。直接選簡單的 P 按。
P 按的缺點
- 無法受益於減息：聯儲局減息 → P 不一定立即跟隨（銀行有時滯後 1–3 個月）
- 利率下調剛性：銀行減 P 的速度通常慢於加息速度
- 沒有「驚喜」：不會像 H 按在超低息環境下出現 1.X% 的極低利率
FAQ
Q: 依家 P 按 3.375% 咁平，係咪值得鎖定？
A: 3.375% 是 2023 年以來最低的 P 按水平。若你認為利率已見底（聯儲局不再減息），鎖定 P 按有其道理。但若預期再減 0.5–1%，H 按的長期優勢更大。
免責聲明：本文僅供參考，不構成按揭建議。