一句話結論
2026 年 5 月香港住宅租金回報率約 2.5–3.5%，按揭利率 3.855%。以 60% LTV 投資物業為例，淨租金現金流多數為負數——租金收入不足以完全覆蓋按揭月供。投資物業的回報依賴資本增值而非租金現金流。
淨租金回報計算示例
| 物業價值 | LTV | 按揭額 | 月供 | 月租 | 淨月現金流 |
|---|---|---|---|---|---|
| HK$600 萬 | 50% | HK$300 萬 | HK$14,020 | HK$15,000 | +HK$980 |
| HK$800 萬 | 50% | HK$400 萬 | HK$18,690 | HK$20,000 | +HK$1,310 |
| HK$1,000 萬 | 50% | HK$500 萬 | HK$23,360 | HK$22,000 | −HK$1,360 |
| HK$1,500 萬 | 50% | HK$750 萬 | HK$35,040 | HK$30,000 | −HK$5,040 |
假設利率 3.855%、30 年期。租金以市值約 2.5–3% 回報率估算
FAQ
Q: 負現金流的投資物業仲值唔值得買？
A: 取決於資本增值預期。若預期物業年均升值 3–5%，即使每月補貼 HK$5,000，長線總回報仍可能是正數。但前提是你有足夠的現金流支撐。
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