一句話結論
HK$1,200 萬以上物業的按揭遊戲規則與一般私樓不同：LTV 上限 50–60%（不可經按保）、利率可以商議（低至 H+1.1%）、私銀客戶可享度身訂造方案。豪宅按揭的核心不是「能否借到」，而是「如何以最優條件借到」。
豪宅按揭分層
| 物業價值 | LTV 上限 | 典型利率 | 渠道 |
|---|---|---|---|
| HK$1,200–2,000 萬 | 50–60% | H+1.2–1.3% | 零售銀行 Premier/Priority |
| HK$2,000–5,000 萬 | 50% | H+1.1–1.2% | 零售銀行 Priority + RM |
| >HK$5,000 萬 | 40–50% | H+1.0–1.1% | 私人銀行 |
私銀專屬按揭特性
- Interest-only 期權：首 3–5 年只還利息不還本金（月供大減 30–40%）
- 多幣種按揭：可選港幣或美元（利率跟 SOFR 而非 HIBOR）
- 資產抵押按揭（Lombard lending）：以投資組合而非物業本身作抵押
- 審批重視整體資產而非單純收入
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