引子：物業升值，套現有路
香港樓市經歷數輪周期，唔少業主嘅物業估值已經遠超當年買入價，手持一筆「隱形財富」想變現周轉，最常見就係透過轉按、加按或二按三種方式將磚頭活化。不過呢三種套現途徑喺利率、貸款成數、審批要求以至日後還款壓力上都有明顯差異，揀錯隨時罰息蝕手續費甚至觸發銀行call loan。本文會由按揭中介同轉按專家視角，結合香港金融管理局（HKMA）現行監管指引、銀行公會HIBOR定價機制以及香港按揭證券公司（HKMC）嘅按揭保險框架，逐一拆解轉按、加按同二按嘅運作邏輯，幫業主避開地雷。
轉按：轉銀行賺回贈兼解鎖估價升幅
轉按嘅核心係將現有按揭貸款由A銀行搬去B銀行，藉新銀行嘅估價重估物業現值，從而套取升幅部分嘅資金。實務操作上，業主可藉轉按一次過達到幾個目的：賺取銀行現金回贈（目前市場普遍1.8%至2.1%貸款額）、甩走原有按揭罰息期同埋將物業升值部分套現。香港銀行公會每日公布嘅港元同業拆息（HIBOR）直接影響H按計劃嘅參考利率，現時主流H按封頂位多數係P-2%至P-2.5%（最優惠利率P現為5.875%），實際按息約3.375%至3.625%，轉按後新銀行同樣提供類似H按同P按組合。但轉按套現唔係任借，根據HKMA現行指引，1,000萬港元以下物業嘅按揭貸款最高成數（LVR）為60%（非套現用途可經按保上90%，但套現轉按唔適用），即係話若物業估價1,000萬，最多只可借600萬，扣除未償還貸款餘額就係可套現金額；按證公司（HKMC）明確規定，轉按若涉及套現，不能敍做按揭保險，所以高成數套現無法透過轉按實現。
壓力測試同樣係轉按套現嘅關鍵門檻。金管局要求銀行採用「利率上升3厘」假設，計算每月供款與入息比率（DSR）不得超過60%，同時現有按息水平下嘅供款佔入息比率不可超過50%。以800萬物業、借60%即480萬、年期30年為例，若按息3.625%，月供約21,863元，壓測假設息率升至6.625%時月供約30,736元，若業主月入60,000元，壓測後DSR達51.2%（過到50%上限？呢處已超50%），實際批唔批仲要睇銀行內部風險評估。由於轉按涉及律師費、估值費等雜費（約8,000至12,000港元），業主必須計清楚回贈同利息支出先好決定，部分銀行提供嘅兩年罰息期條款亦要留意，提早還款或再度轉按可能被罰貸款額1%至3%。
加按：同一銀行加借，成本最低但限制多
加按（Top-up Mortgage）係直接向原有按揭銀行申請增加貸款額，以物業最新估值計算可借上限，扣除現有結欠後套取差額。最大好處係慳返轉按嘅律師費同估值費，部分銀行甚至豁免手續費，審批時間亦較快。不過加按靈活性較低：銀行會完全按照金管局現行LVR上限重新計算，無得「借盡」估價升幅。例如原有按揭餘額400萬，物業現估值800萬，60% LVR即480萬，加按最多可套80萬。
利率方面，加按通常沿用原按揭計劃嘅息率，但近年有銀行會將加按部分獨立訂立一個新息率，通常比原有H按封頂位略高0.1至0.2厘。值得留意係，HKMA指引內嘅「按揭貸款審慎監管措施」要求銀行須就所有按揭貸款（包括加按部分）進行壓力測試，即使原貸款已通過壓測，加按後總貸款額增加，銀行會重新以業主最新入息審查DSR。另外，加按套現金額若用於投資或償還私人貸款，銀行可能要求申報用途，部分銀行會因應用途調整風險評級，甚至唔批。
有啲業主會問，加按可唔可以配合按揭保險去突破六成LVR？答案係唔可以。按證公司（HKMC）嘅按揭保險計劃只適用於購置住宅物業或者轉按（非套現），並不涵蓋任何加按套現申請。因此若想套取超過六成估值嘅資金，就必須考慮二按或者其他非銀行融資渠道。
二按：發展商二按 vs 財務公司二按，高成數但息口貴
二按（Second Mortgage）係喺現有一按基礎上，再向另一機構（發展商旗下財務公司、財務機構或持牌放債人）借取第二筆按揭貸款，常見於一手新盤或業主想突破六成LVR限制嘅情況。二按嘅最大優勢係貸款成數可以疊加，例如一按銀行借60%，二按機構再借20%，總LVR達80%，變相套現金額大幅提高。不過二按嘅風險同成本亦明顯較高。
發展商提供的二按通常頭兩至三年提供較低嘅「蜜月期」息率，例如首年P-2.5%（約3.375%），之後還原至P或P+1%，反映實際按息可高達5.875%至6.875%。財務公司二按因不屬《銀行業條例》下認可機構，其利率完全不受金管局限制，年息可達8%至18%，部分甚至以月息計算，實際年利率隨時超過20%。金管局雖然唔直接監管放債人，但會透過銀行監管一按部分：銀行在批出一按時，必須獲悉同確認物業是否存在二按，並評估借款人總供款負擔；根據HKMA指引，銀行須將二按供款納入DSR計算，壓力測試同樣要用總貸款額供款去計。因此即使二按機構唔做壓測，一按銀行都會因為總DSR超標而唔批貸款。
另一個常見誤解係以為經HKMC按揭保險可以做二按套現。實際上按證公司嘅「按揭保險計劃」只接受一按申請，明確禁止同一物業存在二按，除咗為購置新物業而由發展商提供嘅合規二按（須預先獲HKMC批准），但呢類二按係唔可以用嚟套現嘅。業主若私下向財務公司做二按，唔單止有機會觸犯銀行嘅按揭契條款（大部分按揭契列明不可未經銀行同意下作二按），銀行有權call loan要求即時還款，後果可以好嚴重。
轉按 vs 加按 vs 二按：利率、成本與風險全面對比
要清晰掌握三種套現方式嘅取捨，可從以下幾個維度直接比較。
利率方面，轉按同加按均以H按或P按為基礎，實際按息普遍在3.375%至3.75%水平，遠低於二按嘅5%至18%範圍。二按由於風險較高，資金成本完全反映在息差之上。
貸款成數方面，轉按及加按受金管局六成LVR限制，套現金額相對保守；二按則可突破此限，總LVR可達70%至90%（視乎一按銀行同意與否），資金靈活性優勝，但注意一按銀行普遍唔會同意總LVR超80%，因為會影響按揭資產質素。
審批時間同成本方面，加按最簡便，最快一星期內完成，毋須律師費；轉按需約四至六星期，涉及律師費及估值費；二按因要同時獲一按銀行同意，加上財務公司本身審批，動輒六至八星期，手續費及律師費更高。
壓力測試影響方面，三者都須通過銀行嘅DSR計法，但二按嘅總供款會大幅拉高DSR比率，令申請更難過關。金管局過去五年多次逆周期收緊按揭成數上限及壓測門檻，業主喺套現前宜先計好數。
實戰計算：用壓力測試公式睇你借到幾多
以下用一個典型個案示範三種方式嘅數字差異。假設業主三年前以600萬購入私樓，現估值800萬，尚餘貸款額400萬，想做套現。
轉按：新銀行以估值800萬計算，最高60% LVR即480萬，扣除現有400萬貸款，可套現80萬。以30年還款期、按息3.5%計，月供約21,560元；壓測假設加息3厘至6.5%，月供約30,250元。若業主月入65,000元，現有DSR為33.2%，壓測DSR為46.5%，過到50%門檻。
加按：在原銀行同樣借到480萬，套現80萬，利息同供款相若，但節省轉按費用，缺點係無法賺取新銀行回贈。
二按：假設業主想套現160萬，即總貸款額增至560萬，一按銀行只願借60%即480萬，餘下80萬要向發展商財務公司敍做二按，總LVR 70%，符合部分銀行接受嘅上限。二按利率首兩年P-2%（3.875%），之後P+1%（6.875%）。銀行計算DSR時，須以一按供款21,560元加二按供款（首兩年月供約3,780元，第三年後約5,150元）合計，總供款首兩年約25,340元，壓測下以一按6.5%供款30,250元加二按壓測供款（假設二按利率加3厘，即9.875%）約7,050元，總壓測供款37,300元，月入65,000元嘅DSR達57.4%，超出金管局50%要求，好大機會唔獲銀行批出。由此可見，二按雖然套現額高，但壓測一關極難過。
按揭保險與高成數套現：HKMC 新按保嘅角色
好多業主期望可以利用俗稱「林鄭Plan」或「波叔Plan」嘅按揭保險新政策，將高成數套現變為可能。不過按證公司（HKMC）嘅指引寫得好清楚：按揭保險計劃只適用於購置住宅物業、轉按（非套現）或轉按套現作特定獲批用途（例如清還發展商二按），純粹為套取現金嘅轉按或加按一概不接受申請。換言之，如果你以估價800萬嘅物業，想透過轉按加按保借足90%即720萬，套現320萬，呢條路係行唔通嘅。
唯一例外係發展商二按「去二按化」轉按，即業主原先有一按加發展商二按，在二按低息期完結前，透過轉按連同按保將整筆貸款合併成一筆高成數一按。按證公司容許此類申請，但前提係套現金額只能用於償還發展商二按，不能額外提取現金。呢個安排係為了幫助業主避免進入二按高息期，但並非真正套現方案。
結語：揀啱套現方法，由財務目標同風險承受力話事
轉按、加按同二按各有所长，但冇一個係萬能。轉按適合想順便賺回贈、轉走罰息期兼套取有限升幅嘅業主；加按快捷低成本，適合只需小額資金周轉、唔想郁原有銀行關係嘅人；二按則係最後選項，只宜在短期資金需求極大、有信心日後可轉按或還清二按嘅情況下使用。記住所有按揭決定都要通過壓力測試，銀行會嚴格審查入息證明同DSR比率，任何隱瞞二按或虛報貸款用途都可能被列入銀行黑名單。
置業同套現都係長遠財務計劃，數字背後牽涉息率走勢、個人收入穩定性同樓市風險。建議業主在決定前先用本網嘅轉按計算機試算，或者搵專業按揭中介幫你綜合銀行報價，計清楚先好扑鎚。
免責聲明：本文內容僅供參考，不構成任何貸款建議。按揭審批由銀行及相關金融機構最終決定，讀者應以官方最新公布為準。
參考資料：
- 香港金融管理局《監管政策手冊》CR-G-13 “Mortgage Lending” 及相關指引：https://www.hkma.gov.hk/eng/key-functions/banking-stability/supervisory-policy-manual/
- 香港按揭證券有限公司「按揭保險計劃」常見問題及申請資格：https://www.hkmc.com.hk/chi/mip/faq.html
- 香港銀行公會HIBOR定價及結算機制：https://www.hkab.org.hk/