引子
香港樓市波動，不少業主會透過物業套現周轉或投資。套現方式主要有三種：轉按、加按及二按。三者雖然都係將物業價值轉為現金，但背後嘅貸款結構、利率、壓力測試要求及風險截然不同。本文會逐一拆解，等您做決定前了解清楚。
1. 轉按 Refinance：將按揭轉去另一銀行
轉按嘅意思係將現有按揭貸款由原本銀行轉到新銀行，通常目的係爭取更低利率、賺取現金回贈，或者套現部分樓價升幅。操作上，新銀行會重新審批按揭，計足壓力測試，按揭成數（LVR）上限跟從香港金融管理局（HKMA）最新指引。以2024年金管局放寬逆周期措施後為例，非按保下一般住宅1,000萬或以下物業最高可做6成，1,000萬以上則為5成。過去幾年銀行提供H按封頂息率（Cap rate）低至P-2.25%左右（Prime rate 以大行5.875%計），實際按息可低至3.625%；轉按可慳息並享高達1.7%現金回贈。
然而轉按涉及律師費約$5,000-$8,000、估價費等成本。更關鍵係必須通過金管局壓力測試：每月供款佔入息比率（DSR）不得超過50%，且假設利率上升2厘後仍不超過60%。此測試以現行H按封頂息率加2厘計算，直接左右業主可借金額。因此，即使物業估值上升，若業主入息未達標，轉按套現仍然有限制。
（資料來源：香港金融管理局《逆周期宏觀審慎監管措施》 https://www.hkma.gov.hk/eng/key-functions/banking-stability/macroprudential-measures/ ）
2. 加按 Top-Up：喺原有銀行加借
加按係指業主喺唔贖回原有按揭嘅情況下，向同一銀行申請增加貸款額，提取現金。通常用於物業升值後套現。由於唔使轉銀行，手續較簡單，銀行只需就新增貸款部分進行審批。但HKMA同樣要求整筆貸款（原有按揭餘額加新增部分）須符合當前LVR上限及壓力測試。即係話，加按後總貸款額不得超過物業估值嘅指定成數。新增貸款利率通常與原有按揭利率一致，若原有係HIBOR plan有鎖息上限（Cap），加按部分或沿用相同條款，實際息率仍偏低。
加按好處係毋須律師費，銀行可能免手續費。但壓力測試以總供款計算，入息要求會比單純轉按更高，因為加按直接增加總負債。另外，部分銀行對加按嘅套現用途有規定，例如用於投資、生意週轉或子女教育等非投機性用途較易獲批。舉例，若原按揭餘額為300萬，物業估值上升至800萬，在6成LVR上限下最高可加按至480萬，即套現180萬，但必須通過月供及壓力測試。
3. 二按 Second Mortgage：在不贖樓下疊加貸款
二按，即第二順位按揭，係指業主保留原有銀行一按，同時向另一財務機構（如發展商旗下財務公司或獨立二按提供者）申請多一筆貸款。二按最大特點係突破銀行單一按揭成數限制，令業主可借超過LVR上限。例如，一手樓買家透過發展商二按可做到最高8成甚至9成按揭。不過，二按利率通常遠高於銀行一按，多數以Prime Rate加若干厘計算，全期P+1%至P+3%不等，實際年息可達5%至8%；而且二按貸款機構唔受HKMA壓力測試同一套框架約束，審批較寬鬆，但會收取較高手續費，可能達貸款額1%至3%。
銀行一按方面，須知悉並同意二按存在，因二按會增加業主總負債。銀行會喺審批一按時，將二按供款計入DSR，變相壓低一按貸款額。因此，二按雖然可提高套現額，但整體還款壓力同利息支出會顯著增加。立法會過去曾討論發展商二按帶來嘅信貸風險，金管局亦提醒銀行須嚴格評估借款人的還款能力。
（參考資料：立法會房屋事務委員會討論文件 https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20181105cb1-114-5-c.pdf ）
4. 三大套現方式重點比較：利率、壓力測試及費用
以下以表格形式整理出核心分別：
- 貸款方：轉按→新銀行；加按→原銀行；二按→銀行以外財務機構或發展商
- 利率水平：轉按/加按→HIBOR+1.3%至1.7%左右，有封頂 Cap rate 約 P-2.25%；二按→全期 P+1%以上，無HIBOR優惠
- 按揭成數（LVR）：轉按/加按→受HKMA LVR上限規範（最高6成或5成）；二按→可突破上限，但一按銀行審批時會計入二按供款
- 壓力測試：轉按/加按→必須通過「當前利率+2厘」壓力測試，總供款佔入息上限60%；二按→部分二按機構未必做壓力測試，但銀行一按仍會評估整體債務
- 套現金額上限：轉按/加按→（物業估值 x LVR）減去未償還按揭餘額；二按→（物業估值 x 二按成數）減去一按餘額，通常二按成數可達1至2成
- 常見費用：轉按→律師費、估價費、贖契費，或有現金回贈抵銷；加按→手續費低，部分銀行豁免；二按→手續費高（可達貸款額1%至3%）、法律及行政費
- 整體風險：轉按/加按→若利率回升，供款增加；二按→利息成本高，樓市下跌時易成負資產，且財務機構追討次序較靈活
另外，必須留意現時銀行計算壓力測試時採用嘅基準利率。香港銀行公會每日公佈嘅港元利息結算利率（HIBOR）係浮息按揭嘅基礎，而Prime Rate則影響封頂位。業主在比較方案時可參考最新利率走勢。
（參考：香港銀行公會 HIBOR 定價 https://www.hkab.org.hk/en/interest-rates/hibor ）
5. 點揀最適合你嘅套現方案？
如果淨係想降低供款利息，轉按係首選，可以攞埋現金回贈。如果需要現金周轉又唔想轉銀行，加按較直接快捷。若果所需現金較大，而現有按揭成數已接近上限，無法透過加按或轉按套現，二按可以考慮，但務必留意高利息負擔同整體債務水平。
此外，業主亦可考慮「轉按＋按揭保險」組合。香港按揭證券公司（HKMC）提供嘅按揭保險計劃，容許最高8成（1,000萬或以下）甚至9成（800萬或以下物業）按揭，同時享受銀行低息。呢個方法既能提高套現額，又可避免二按昂貴利息。申請時須通過壓力測試及繳付按保費，但長遠利息成本更低。按保詳情可參考HKMC網站。
（來源：香港按揭證券公司按揭保險計劃 https://www.hkmc.com.hk/eng/our_business/mortgage_insurance_programme.html ）
總結
轉按、加按同二按各有適用場景，關鍵係計清楚自己嘅供款能力、套現需要同風險承受力。喺香港，銀行按揭利率低但審批嚴格，二按門檻低但貴息。建議業主先向銀行查詢可否加按或轉按，再比較二按方案。如有疑問，可諮詢專業按揭中介，一次過比較不同銀行及財務機構條件，幫您揀最精明嘅套現路徑。認識轉按、加按與二按嘅區別，對業主係保障自己財務健康嘅第一步。