一句話結論
轉按（再融資）節省利息的核心公式：新利率低於現有利率 ≥ 0.3% 且罰息期已過，即值得轉按。HK$400 萬按揭餘額利率由 4.3% 降至 3.855%，每年節省約 HK$17,800（30 年期）。
轉按節省利息的數學
轉按的經濟效益取決於三個變數：
- 現有按揭利率 vs 新方案利率（息差）
- 按揭餘額（息差效益的基數）
- 剩餘還款年期（影響利息節省的折現值）
核心計算公式
年節省利息 ≈ 按揭餘額 × 息差 × (剩餘年期加權)
簡化版（首年節省）：年節省 ≈ 按揭餘額 ×（現有利率 − 新利率）
2026 年 5 月轉按試算表
假設由舊方案（H+1.5% ≈ 4.075%@HIBOR 2.575%）轉至新方案（H+1.28% ≈ 3.855%），息差 0.22%：
- HK$300 萬: HK$14,280 · HK$14,020 · HK$260 · HK$3,120
- HK$400 萬: HK$19,040 · HK$18,690 · HK$350 · HK$4,200
- HK$500 萬: HK$23,800 · HK$23,360 · HK$440 · HK$5,280
- HK$600 萬: HK$28,560 · HK$28,040 · HK$520 · HK$6,240
- HK$800 萬: HK$38,080 · HK$37,380 · HK$700 · HK$8,400
- HK$1,000 萬: HK$47,600 · HK$46,730 · HK$870 · HK$10,440
假設 30 年期、等額本息還款。HIBOR 1M ≈ 2.575%（2026 年 5 月）
更進取的轉按情景：0.5% 息差
如果你的現有按揭是 2022–2023 年高息時期簽訂（H+1.5% 至 H+1.8%，當時 HIBOR 曾高達 4.8%，實際利率 6.3%），轉至 2026 年 5 月的 H+1.28%（實際約 3.855%）息差可達 0.5% 以上：
- HK$400 萬: HK$20,000 · HK$40,000 · HK$100,000
- HK$600 萬: HK$30,000 · HK$60,000 · HK$150,000
- HK$800 萬: HK$40,000 · HK$80,000 · HK$200,000
轉按成本計入後的實際盈虧
轉按涉及一次性成本：
- 律師費: 8,000–12,000
- 估價費: 2,000–3,000
- 火險轉移手續費: 500–1,000
- 現有銀行罰息（如適用）: 按揭餘額 × 1–2%
- 總成本: 10,500–16,000（無罰息）
盈虧平衡點：HK$400 萬按揭、息差 0.22%、年節省 HK$4,200 → 約 3–4 年回本。息差愈大，回本期愈短。若息差達 0.5%（年節省 HK$20,000），回本期可短至 6–8 個月。
最適合轉按的三種情景
情景 1：罰息期剛過
最常見、最直接的轉按時機。罰息期（多數銀行 2 年）屆滿後，零罰息成本轉按。此時的轉按成本僅為律師費及估價費（約 HK$10,500–16,000），現金回贈（貸款額 1.3–1.8%）能輕鬆覆蓋。
情景 2：利率大跌
當你的現有按揭利率明顯高於市場（例如仍用 2022 年的 H+1.8% 條款），即使仍在罰息期內亦值得計算是否硬轉。罰息成本 vs 未來節省的利息——若息差 > 1%，罰息期第 2 年（罰 1%）轉按仍有機會淨賺。
情景 3：估價上升令按揭成數降低
物業估值上升後，實際 LTV 下降，轉按時可商議更優利率（因銀行風險降低）。同時也可能解鎖部分套現空間（cash-out refinancing）。
FAQ
Q: 轉按一定要轉銀行嗎？可唔可以留喺原銀行傾新利率？
A: 可以，稱為「行內重議利率」（rate renegotiation）。但銀行通常只願意降 0.1–0.2%，不及轉去新銀行可獲新客優惠（包括現金回贈 1.3–1.8%）。
Q: 律師費係咪一定要俾？
A: 係。轉按涉及更改土地註冊處的按揭登記，須經律師樓處理。部分銀行（如恒生）的現金回贈已大幅超出律師費。
Q: 如果現有銀行利率已經好低，仲轉唔轉？
A: 先對比市場最新利率。2026 年 5 月最優 H 按利率為 DBS Treasures H+1.15%（實際 3.725%）、恒生 H+1.28%（實際 3.855%）。如果你的現有方案優於這些，就無必要轉。
Q: 轉按期間供款會點？
A: 新舊銀行交接當月可能出現重疊供款（需同時支付兩邊），律師會協調確保只扣一邊。通常新銀行放款日即為舊銀行還清日。
總結
轉按節省利息的決策不複雜：罰息期已過 + 息差 ≥ 0.3% = 值得轉。2026 年 5 月的市場環境對轉按有利：HIBOR 自 2023 年高位回落、銀行現金回贈普遍 1.3–1.8%、大型銀行審批速度正常。持有 2022–2023 年高息按揭的業主應優先評估轉按。
免責聲明：本文僅供參考，不構成按揭建議。實際節省金額因個別情況而異。數據截至 2026 年 5 月。