一句話結論
按揭罰息期（Penalty Period / Lock-in Period）是限制業主轉按自由度的關鍵條款。2026 年 5 月，DBS 罰息期最短（1.5 年），渣打首年罰息最高（3%），恒生實質罰息期最長（第 3 年仍須退回回贈）。罰息條款直接影響轉按時機選擇。
18 間銀行罰息期橫評（2026 年 5 月）
| 銀行 | 罰息年期 | 首年罰則 | 次年罰則 | 部分還款限制 |
|---|---|---|---|---|
| DBS | 1.5 年 | 1.5% + 退回回贈 | 0.75%（1–1.5 年） | 每年 20% 免罰 ✅ |
| 滙豐 | 2 年 | 2% + 退回回贈 | 1% + 退回回贈 | 無免罰額 ❌ |
| 中銀 | 2 年 | 2% + 退回回贈 | 1% + 退回回贈 | 每年 10% 免罰 ✅ |
| 渣打 | 2 年 | 3% + 退回回贈 | 1% + 退回回贈 | 無免罰額 ❌ |
| 恒生 | 3 年* | 2% + 退回回贈 | 1% + 退回回贈 | 無免罰額 ❌ |
| 工銀亞洲 | 2 年 | 2% + 退回回贈 | 1% + 退回回贈 | 每年 10% ✅ |
| 花旗 | 2 年 | 2% + 退回回贈 | 1% + 退回回贈 | 無免罰額 ❌ |
| 東亞 | 2 年 | 2% + 退回回贈 | 1% + 退回回贈 | 無免罰額 ❌ |
| 大眾 | 2 年 | 2% + 退回回贈 | 1% + 退回回贈 | 不允許任何部分還款 ❌ |
* 恒生第 3 年只須退回現金回贈（按比例），不額外罰息
罰息期內轉按的成本計算
如果你在罰息期內仍需轉按（例如利率大跌超過罰息成本），計算如下：
轉按總成本 = 罰款 + 退回回贈 + 律師費（約 HK$10,500）
轉按效益 = 新方案年節省利息 × 預計剩餘年期
例子：HK$500 萬按揭，罰息第 2 年（罰 1% + 退回 1.5% 回贈 = HK$125,000）。新方案年節省 HK$20,000 → 回本期 6.25 年 → 如剩餘年期 >7 年，值得硬轉。
FAQ
Q: 出售物業可否豁免罰息？
A: 大部分銀行接受出售物業為豁免理由（需提供臨約證明），但必須是「真正出售」（非轉名給親屬）。
Q: 罰息期內可否加按？
A: 在原銀行加按通常不視為違反罰息條款（因為沒有離開該銀行），但新增的貸款部分可能有獨立的罰息期。
免責聲明：本文僅供參考。實際罰息條款以各銀行合約為準。