引子
喺香港，轉按（再按揭）係業主常用嘅理財工具，可以慳息、套現、甩走發展商二按，或者趁估價高位加按周轉。不過，並唔係每次轉按申請都順風順水。筆者喺按揭中介呢行見到唔少個案，申請人以為十拿九穩，點知最後俾銀行彈返轉頭。轉按被拒嘅原因好多，但歸納起嚟離唔開五大死因。今次就同大家逐個拆解，再講吓有咩補救方法，等你下次轉按可以一擊即中。
原因一：物業估值急跌 導致按揭成數超標
轉按嘅第一步一定係銀行估價。過去兩年香港樓價回落，銀行估值跟跌，好多早年買入嘅物業，最新估價已經低過當年買入價，甚至低過尚欠貸款餘額，形成「負資產」邊緣。銀行批出按揭時有嚴格嘅按揭成數上限（LVR），一般私人住宅最盡六成（1,000萬或以上），或者按證公司按揭保險計劃下嘅八成至九成。一旦估值下跌，可借出嘅貸款額就相應縮水，如果業主本身未還嘅本金仲高過呢個可借額，轉按就會即時觸礁。
根據香港金融管理局（HKMA）現行嘅物業按揭審慎監管措施，銀行須嚴格依照最新估值批出貸款，唔可以單靠原按揭額做參考（見《監管政策手冊》CR-S-4 單元）。尤其係用咗按揭保險嘅高成數按揭，香港按揭證券有限公司（HKMC）對估值更新要求更嚴格。若果樓價跌穿某條界線，不單銀行唔批，連保險計劃都會唔保。
例子： 假設業主三年前以800萬買入單位，做八成按揭借640萬，現時估價跌到700萬，銀行最多批六成即420萬，就算加按保都只能做到八成即560萬，全部唔夠還清原有貸款。呢個情況轉按就一定過唔到骨。
原因二：供款與入息比率（DSR）及壓力測試唔過關
另一個「殺手」係入息計唔掂。銀行審批按揭時，會計算供款佔入息比率（DSR），基本要求每月總供款唔超過入息嘅50%。仲要假設利率上升3厘（壓力測試），之後嘅供款佔入息比率唔超過60%。呢個壓力測試要求喺2024年9月之前係加3厘、上限60%，之後HKMA放寬咗至加2厘、上限60%（適用於自住物業），但框架依然存在。
轉按時，申請人嘅現有按揭供款會計入負擔能力，若果近兩年收入無增長，甚至跌咗，就可能因為DSR爆錶而被拒。特別係本身有私貸、卡數、車位供款嘅人士，每月還款負擔累加起嚟好易踩界。銀行查閱環聯（TU）信貸報告時，會見到所有活躍信貸戶口嘅每月還款額，令到DSR計算更「揀手」。
實戰守則： 申請轉按前，最好自己先計一次「（現有按揭月供 + 其他債務月供）/ 月入」個比率，如果超過40%就要小心；再計埋壓力測試下嘅供款額，確保唔過六成。可以參考HKMA發出嘅《逆周期緩衝資本及物業按揭貸款審慎措施》相關通告，銀行須遵從呢啲標準。
原因三：信貸紀錄唔靚仔 環聯評分拖後腿
銀行審查信貸紀錄係必然動作，會透過環聯（TransUnion）查閱申請人嘅信貸報告同評分。如果過往有遲還紀錄、債務重組、甚至破產令未解除，轉按近乎「冇得傾」。就算只係申請人有幾張信用卡經常「碌爆」，或者TU查詢次數過於頻密，都會拖低信貸評分，令銀行對其還款紀律起戒心。
有啲業主以為過往按揭供款準時就無問題，但忽略咗信用卡、稅務貸款、私人貸款嘅紀錄。環聯嘅信貸評分由A到J，一般銀行要求起碼有C級或以上先會考慮批出條件較優嘅按揭。如果評分偏低，有機會遭削減貸款額、加息，甚至直接拒批。
補救貼士： 申請轉按前三個月，最好自己去環聯拎返份報告睇，清理哂一啲唔用嘅信用卡戶口，準時還清卡數。保持低信貸使用率（例如只用信用額嘅30%以下），可以慢慢拉高評分。有關信貸報告的索取方法同分數解釋，可以參考香港銀行公會或消委會嘅相關指引。
原因四：物業種類或用途不符銀行準則
唔係所有物業銀行都肯做轉按，尤其係一啲「另類」物業，例如村屋、已補地價嘅居屋（未補地價唔可以私下轉按）、凶宅、樓齡超過50年嘅單幢樓、商業或工業用途嘅「住宅」單位，甚至連有僭建物或嚴重改動嘅單位，銀行都可能唔批。
而家好多上車盤係納米樓，樓市下行時銀行對呢類單位嘅估值同接納程度較低，部分銀行會將實用面積少於200平方呎嘅單位按揭成數再削減，甚至唔接受轉按。另外，若果單位有租約在身，申請人報稱自住但實際上租出，可能構成虛假聲明，呢個情況銀行查到會即時叫停申請。
所以，轉按前必須搞清楚自己單位喺銀行眼中係咩類別，同埋有無違規建築。如果單位用途唔配合，可嘗試搵有做同類物業嘅中小型銀行，或者等候解咗僭建問題先再申請。
原因五：銀行按揭政策突然收緊 或 成數上限下調
銀行嘅按揭政策唔係一成不變，會因應樓市風險、資金成本、監管機構指令而調整。例如2023年多間銀行因應估值下跌同高息環境，曾低調收緊轉按優惠，甚至暫停部分轉按申請。到2024年，雖然HKMA放寬咗壓力測試要求，但銀行仍可自行設定更嚴格嘅內部準則，例如對非固定收入人士（自僱、佣金制）嘅入息計算打折扣，或者對高負債客戶的貸款成數「打折」。
再者，按揭證券公司（HKMC）不時修訂按揭保險資格，例如過去曾因樓市過熱而將八成以上按揭保險嘅樓價上限收緊。呢類政策變動會直接令部分原本符合資格嘅轉按申請變得唔合格。可登入HKMC網站查閱最新嘅「按揭保險計劃」資格準則（https://www.hkmc.com.hk/chi/our-business/mortgage-insurance-programme.html），確保自己個案符合當下要求。
5大補救策略 轉按被拒唔使慌
一、先搵多幾間銀行報價：每間銀行估值同審批尺度有差異，A銀行估價不足，B銀行可能估高一成。轉按前最好透過按揭中介一次過向多間銀行查詢，比較估值同Offer。
二、增加擔保人或轉為聯名申請：如果個人入息唔夠，可以加入有穩定收入嘅家庭成員做擔保人，提高總入息水平，令DSR同壓力測試達標。不過要留意擔保人自己嘅信貸紀錄同負債同樣會被審查。
三、清減現有債務：提早還清高息信用卡數、私貸，甚至贖回部分高成數按揭貸款，以降低每月還款額，釋放DSR空間。
四、補足首期或降低貸款額：若果因估值不足導致可借成數唔夠，可考慮自己補貼現金差額，將新貸款額壓低至銀行批得嘅水平。
五、考慮按揭保險或政府機構計劃：如果屬換樓或加按，可研究透過HKMC按揭保險計劃，申請高成數轉按，但要計清楚保費同壓力測試條件。另外，房委會嘅居屋轉按須先取得房屋署批准，有關程序可參考房屋署指引（https://www.housingauthority.gov.hk/tc/）。
總結
轉按被拒並唔係世界末日，最重要係及早搵出原因，對症下藥。建議業主喺計劃轉按前至少三個月，就開始評估自己嘅財務狀況、物業估值同銀行政策走勢。借助專業按揭中介嘅經驗，可以大大減少「中伏」機會，慳返唔少時間同申請 Tu 查詢記錄。想知多啲轉按實戰技巧，記得繼續留意Refinance HK嘅最新分析。