引子：点解要捉紧转按时间流程？
香港业主转按无非为咗两件事：悭息同套现。银行间嘅现金回赠、封顶息率（Cap Rate）同 H 按锁息上限经常调整，迟一日递交文件，分分钟错过最靓嘅计划。更重要嘅系，大部份按揭都绑咗2至3年罚息期，过早转按要赔钱，过迟又可能因物业估值波动而借唔足。实际上，由提交申请到正式过数，整个转按流程可以喺30日内完成。只要跟住呢份实战清单，由估价、锁息、压力测试到律师楼交收，每个关键节点都心中有数，就可以用最少时间换最大着数。
转按申请 0-30 日流程概览
成个转按流程大致可以分为四个阶段，前后刚好一个月。首7日系关键准备期，要同步做估价、比较按揭计划同准备文件；第8至21日系银行审批期，中途有压力测试、估值核价，高成数按揭仲要经香港按揭证券公司（HKMC）批核；最后7至10日就系签贷款信、揾律师楼处理赎契同过数。留意呢个时间表系以「申请人配合度高、文件齐全」做前提，如果中间出现银行查询、补文件或者律师楼迟交，成个 timeline 就会拉长。所以实战中业主一定要主动跟进。
第 0-7 日：估价、锁息同递交申请
转按第一步，系先搞清楚手上物业而家值几钱。银行批核按揭系睇「估价」（Bank Valuation），而唔系市场成交价。业主应先透过银行或按揭转介公司免费索取物业估价，最少攞两间银行嘅估价去做对比。因为即使同一个屋苑，唔同银行嘅估价系统可以差5-10%，大到直接影响贷款成数（LVR）。若果楼价回吐令估价下滑，借唔足原先目标金额，就可能要补钱或者调整策略。
坦白讲，而家银行竞争激烈，好多会提供「锁息」服务，即系喺你交申请表时，将当时嘅 H 按拆息（HIBOR）或 P 按封顶息锁定，有效期通常去到签约阶段。呢个锁息机制对业主有利，因为一旦市场拆息突然上升，你仍可照旧息率获批。不过锁息唔系必然，要主动向银行提出，并且确认锁息期起码包到预期嘅成交日。
文件准备方面，银行一般要求：身份证明文件、临约（如适用）、最近3个月收入证明（粮单、银行月结单）、现有按揭贷款还款表同差饷单。因为转按系用来偿还原有按揭，要提供现有贷款嘅「还款纪录」及「结欠证明」。文件齐全可以大幅缩短审批时间。
第 8-21 日：银行审批、压力测试同按揭保险
银行收到申请后，会同时进行几个工序：内部审批、估值核价同压测。金管局规定，所有新做按揭必须通过「供款与入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）同压力测试。现行要求系：以现行利率计算，每月总供款不超过入息50%；同时假定利率上升200基点（即加2厘），每月供款仍不超过入息60%。自2022年9月起，金管局已将假设利率升幅由原本300基点下调至200基点（详见金管局通告），变相放宽咗压测门槛，令更多业主合资格转按。
如果业主想借超过6成按揭成数，就必须经 HKMC 或 QMIS（昆士兰按揭保险）购买「按揭保险」。呢个步骤要额外时间，因为保险公司会对物业估值同申请人入息再作独立审核。按保嘅保费可加埋落贷款额，或者一笔过付。切记，即使银行批咗贷款，只要按保唔批，成数都要即时下调，到时就要谂办法补差价。因此，高成数按揭申请人最好喺第一周就同步向银行申请按保，唔好等银行通知先郁手。
息率结构方面，银行报价会分「H按」（以1个月香港银行同业拆息 HIBOR 为基础）同「P按」（以最优惠利率 Prime Rate 为基础），两者都有封顶利率。现时主流 H 按计划系 H+1.3%，封顶 Cap Rate 为 P-2.25% （以细P 5.875% 计，实际封顶3.625%）。HIBOR 走势可参考香港银行公会每日公布嘅定盘价。如拆息高于封顶息，银行会以 Cap Rate 计息，业主可确保供款唔会失控。选择 H 按定 P 按应睇封顶息高低，而唔系单纯比较 H+／P- 幅度。
第 22-30 日：签订贷款信、律师楼赎契同过数
当银行批核完成而且贷款信（Facility Letter）发出，就踏入最后大直路。贷款信写明贷款金额、利率、罚息期、现金回赠等条款，业主必须详细核对。现金回赠如果高过贷款额1%，超出部分会从贷款额中扣减，呢点系金管局「审慎监管措施」嘅要求，目的是防止银行用过高回赠变相减低按揭成本。
下一步系安排律师楼处理「赎契」同「转按登记」。律师会联络原有银行叫交契，同时准备新银行嘅按揭契同押记文件。时间上，律师楼需要至少7个工作天，包埋核对楼契完整度同查册。呢个环节最易甩辘：现有银行交契慢、楼契有缺页、大厦公契有争议，都会令成交期延误。所以建议业主揾有经验、专做按揭转介嘅律师行，而唔系贪平用普通律师。
最后阶段就系成交日，新银行会将贷款额分两笔过数：一笔直接偿还现有银行按揭尾数，余下金额（如有套现）先存入业主户口。由申请到过数，只要文件齐、沟通足，28-30日绰绰有余。
转按常见延误陷阱同应变
就算时间表排得好好，实战中仍有唔少陷阱。最常见系银行突然降低估价：新银行嘅估价比申请时少，直接令可借金额下降。对策系一开始就同时申请两间银行，A银行唔足可以即刻转去B银行。另一陷阱系罚息期：部分业主以为罚息期完就即刻走得，但实际上罚息系以「提款日」计，唔系以罚息期最后一日为准。最好先同现有银行拎封「赎回信」（Redemption Letter），确认实际赎回金额同罚息数额，先决定转按日期。
仲有一个棘手位系「火险」：若果现有按揭绑埋火险，转按时要重新安排，否则新银行会扣起贷款额等新火险生效先放款。按保审批亦时有中途要求补资料，令 timeline 延长1-2周。因此，想顺利30日完成转按，每一个环节都要预松少少走盏位。
实战清单：30日转按关键动作总汇
- 第1日：同步向最少两间银行申请估价，提交锁息申请
- 第3日：准备收入证明、现有按揭还款纪录，同银行确认 H/P 按封顶 Cap Rate
- 第5日：若需按保，额外填写 HKMC 申请表（HKMC按保计划详情）
- 第10日：跟进审批进度，确认压测及 DSR 达标，要求银行口头承诺息率
- 第15日：收到银行初步批核，核对贷款信条款，即刻委聘律师楼
- 第20日：律师接手赎契程序，确保旧银行收齐赎楼文件
- 第25日：签妥新按揭契，安排火险及过数指示
- 第28-30日：正式过数，完成转按
紧记，转按唔单止系悭息咁简单，仲系资产重组嘅好时机。掌握时间流程、善用银行竞争，就可以喺唔使额外出力嘅情况下，为每月供款最少悭返几百甚至过千蚊。香港按揭市场瞬息万变，立即行动，30日之后你嘅供楼负担可能已经大大减轻。