引子
对于持有未补地价居屋嘅业主嚟讲，转按唔单止系悭息手段，更加系调控家庭现金流、实现资产配置嘅重要工具。不过，嚟到 2025 年尾，越嚟越多声音提醒业主：2026 年将会系居屋转按嘅「分水岭」。呢个讲法并唔系空穴来风，而系源于政府担保机制里面一项随时间收缩嘅关键参数 ── 担保期。尤其系一批 1996 年前后落成嘅居屋，佢哋嘅按揭担保剩余年期即将喺 2026 年全面跌穿银行审慎要求嘅临界点。到时想再搞转按，银行唔单止有机会大减按揭成数，甚至可能拒绝承造，直接锁死一批业主嘅套现能力。本文会从现行政府担保规则讲起，再聚焦 2026 年触发嘅实质影响，用 HIBOR、Prime、Cap rate、LVR 同压力测试嘅具体数字，帮读者度出应对方案，附上房屋署、金管局同立法会嘅一手资料，等大家有根有据。
居屋政府担保基本规则重温
未补价居屋转按之所以可以享有较高成数、较长年期，全赖房屋署提供嘅「按揭贷款政府担保」。简单讲，系银行批出贷款后，若借款人最终无力偿还，政府会根据担保条款承担部分或全部差额，令银行风险大幅降低。呢个机制同私楼按揭保险（由 HKMC 或其他保险公司提供）完全唔同，担保年期直接同单位楼龄挂钩。根据房屋署「居屋／租置计划单位的按揭贷款政府担保」细则，担保期由单位首次转让日期起计，初期设定为最高 25 年。不过，2023 年立法会房屋事务委员会通过咗「延长居屋／租置计划单位按揭贷款担保期」，将担保期上限由 25 年放宽至 30 年，涵盖所有未补价居屋及租置单位，即时生效。呢项修订令大量楼龄 20 年以上嘅居屋重获转按空间，但延伸嘅主要系「潜在最高年期」。实际转按时，银行仍然要计「担保期剩余年期」同「借款人年龄 + 按揭年期」嘅综合上限，一般以两者中较短者为准。
用数字讲会更清楚：一间 1998 年入伙嘅居屋，到 2026 年楼龄去到 28 年。虽然担保期上限已拉长到 30 年，扣起之后剩余嘅担保期得返 2 年，即系银行最多只可以批出 2 年按揭，变相失去转按意义。若果楼龄去到 1996 年，2026 年刚好满 30 年，担保期归零。届时银行会视作无政府担保，业主必须补地价后跟足私楼按揭审批，成数同压力测试立即收紧。
2026 年居屋转按的「分水岭」效应
按现行担保期上限 30 年倒推，凡 1996 年或之前落成嘅居屋，到 2026 年担保期便会完全届满。呢批屋苑遍布全港，包括青衣青华苑、黄大仙翠竹花园、柴湾山翠苑等。根据金管局《住宅按揭贷款的审慎监管措施》，银行须为所有无担保（或担保不足）嘅按揭贷款严格遵守 LVR 上限、供款与入息比率（DSR）及压力测试。换言之，2026 年开始，呢批老居屋转按时，银行唔会再当「有政府担保」批核，而会当成私楼处理。
具体变化有三：第一、最高按揭成数立即由现行未补价居屋嘅 60%-70%（视乎担保条件和银行内部指引）降回私楼标准，即楼价 1,000 万以下最高 60%（非按保），超过 1,000 万则更低；第二、按揭年期骤减，由于失去担保，银行会用「70 年减楼龄」或「75 减人龄」原则去计，1996 年物业到 2026 年已经 30 年楼龄，按揭年期上限得返 40 年左右，实际批出年期会更受借款人年龄限制，对年长业主极不利；第三、压力测试全面适用，原先因为政府担保可获弹性处理嘅情况消失，每月供款必须同时通过现时利率计算嘅 DSR 不高过 50%，同加 200 个基点后不高过 60%。对于想转按套现嘅业主，收入要求大幅提高。
转按计算实解：HIBOR / Prime / Cap rate / LVR / 压力测试
为咗令读者更具体理解 2026 担保悬崖嘅影响，我哋用一间 2025 年底估值 500 万嘅未补价居屋做例子。假设楼龄 28 年（约 1997 年入伙），2026 年初担保剩余年期约 2 年。业主打算平转按唔套现，纯粹悭息。银行可能仍会基于剩余担保批出 2 年按揭，但年期太短，月供极高，冇实际悭息意义。若业主坚持做到 20 年供款，银行便会剔走政府担保，改用私楼标准审批。
以私楼标准重批：楼价 500 万，最高可借 60%（300 万）。目前市场 HIBOR 按揭普遍系 H+1.3%，设有 Prime rate Cap 即 P-2%（现时 P 介乎 5.625% 至 6%），实际封顶息率约 3.625% 至 4%。压力测试要以封顶息率加 200 个基点计算，即约 5.625%-6%。用 30 年还款期，300 万贷款，每月供款于封顶息率下约 $13,676（P-2% 按 3.625% 计），压力测试下用 5.625% 计，月供升至约 $17,277，入息要求必须同时满足 DSR 50% 同压力测试下 DSR 60%，即最低月入需要达到约 $28,795。反观如果有政府担保，银行可能只以实际息率计 DSR 并稍有放宽，压力测试亦未必严格加足 200 点，入息门槛可以低一截。可见担保到期后，转按难度急升。
LVR 亦要留意，未补价居屋本身有转让限制，银行通常只接受现契套现目的嘅转按，仅限偿还现有按揭余额，额外套现机会受限。2026 年后无担保嘅居屋若要套现，银行更会视乎资金用途，一般只批 50% 至 60%，且须通过全面压力测试。若楼龄偏高，成数甚至会被压低，根本唔够应付财务需要。
业主应对策略：趁担保有效提早转按或补地价
面对 2026 呢个硬 deadline，持货业主有三个可行方向。第一个最直接，就系趁担保剩余年期仲有一定长度（至少仲有 5 年以上），喺 2025 年内完成转按批核。例如 1998 至 2000 年入伙嘅居屋，到 2025 年楼龄只系 25 至 27 年，担保剩余仍有 3 至 5 年。银行可能会愿意用「担保剩余年期」同借款人需求年期之间取较短者，但至少仲做到 5 年定息或浮动 HIBOR 转按，悭到啲利息之余亦可以顺便调整还款组合。要留意唔同银行内部对担保期余下年期嘅宽容度有别，有银行接受剩余 1 年担保都可批足 30 年，只要借款人年龄许可；有啲则会紧贴担保到期日，所以必须尽早向多间银行了解报价。
第二个方向系补地价。当补咗地价后，单位变成私楼，就完全脱离政府担保框架，转按时可享用私楼按揭最长 30 年期，而且可以通过香港按证公司（HKMC）嘅按揭保险计划借到高达 80% 至 90%（1000 万以下）。呢个方法特别适合楼龄极高、担保将近归零嘅老居屋，但前提系业主愿意并能够负担补地价嘅现金支出。补地价金额视乎购入时折扣率同现时市场估值，一般六位数甚至过百万，属一次性大额费用。补地价后单位可以自由买卖，转按套现弹性极高，但银行会重新进行估值同压测，必须计算清楚资金回笼期。
第三个方向系选择唔转按，继续维持现有按揭。不过呢样只系消极防守，因为转按通常为咗获取现金回赠、更低息率，或者由 HIBOR 转 P- 计划锁定风险。喺未来利率走势仍未明朗下，错过转按窗口，可能被原有高息计划绑住。总而言之，2025 年下半场系行动最后时机。
银行审批趋势与利率展望对居屋转按的影响
金管局对住宅按揭审批嘅监管框架冇因担保期届满而放宽。近期银行体系结余虽然回稳，但息口前景仍受制于美国联储局嘅政策。市场普遍预期 2025 下半年 HIBOR 有微降空间，一年期 HIBOR 有望贴近 3%，带动 H 按封顶息率稍为回软。对有条件喺 2025 年成功批出转按嘅居屋业主嚟讲，呢个确实系悭息好时机。但若拖到 2026 年担保届满先搞，就算届时 HIBOR 更低，但银行由于无政府担保会额外收紧，可能会直接拒批，或者只批出不吸引嘅期限。
银行公会近日有内部交流亦指，2026 年后对于无担保居屋按揭嘅审批将参考旧楼私楼标准，要求估值报告清晰列明楼宇质素，甚至要业主提供维修基金证明。因此，提早同分行或按揭转介公司摸底，可以避免将来被动。
整个 2026 年居屋转按嘅核心唔系息口高低，而系「担保资格」嘅有无。抓紧担保尾巴，等同一份由政府背书嘅信用凭证。呢份凭证一旦到期唔续，就只能靠自己嘅入息证明去挨过压力测试门槛。希望呢篇分析可以帮各位居屋业主喺财务决策上睇得通、行得稳。