引子
对于唔少已持有居屋嘅业主嚟讲，转按唔单止系悭息咁简单，更系梳理家庭资产负债嘅重要一步。尤其系近年加息周期下，早年用H按上车嘅居屋客，实际供款息率早已贴近封顶位，转按锁定更低嘅Prime-based plan或者争取现金回赠，成为精明理财嘅指定动作。不过，资助房屋转按一向绑手绑脚：未补地价嘅居屋，过去受制于房委会「30年保证期」限制，楼龄超过廿年嘅单位往往因为剩余担保期太短，银行唔肯批足按揭成数，焗住要补地价先转得郁。
好消息系，随住2024年《施政报告》宣布将资助出售单位按揭贷款保证期由最长30年大幅延长至50年，同时将按揭还款期由最长25年延长至30年，成个游戏规则经已改写。到咗2026年，大部分二手居屋楼龄仍远低于新保证期上限，转按市场将会全面激活。本文会逐项拆解2026年居屋转按嘅政府担保规则、按揭成数LVR上限、压力测试计算方式、利率选择同流程重点，等Refinance HK读者可以喺新政策下做最精准嘅转按决定。
居屋转按基本概念与政府担保机制
首先要搞清楚，居屋转按同私楼转按最大分别，在于担保人身份。私楼转按靠按揭证券公司（HKMC）提供按揭保险，而居屋系由香港房屋委员会（房委会）作为「保证人」，为业主向银行提供还款担保。呢个担保安排，令银行对居屋按揭嘅风险权重远低于私楼，因此可以批出更高嘅按揭成数：绿表申请人最高95%，白表申请人最高90%。不过，担保并非无条件。
根据房委会现行安排，资助出售单位（包括居屋、绿置居）嘅按揭贷款保证期，以往系「最长30年」或「单位首次发售日期起计30年」，并以两者较早者为准。呢个保证期直接影响转按可行性：银行批出按揭时，会将「剩余保证期」等同「最长还款期」。简单讲，若果单位楼龄已达25年，原先30年保证期只剩低5年，银行就唔可能批出超过5年嘅还款期，月供金额会大幅扯高，变相赶客。
另外，未补地价嘅居屋转按，必须事先取得房屋署署长书面同意。呢个审批过程，主要检视业主系咪纯粹做转按（冇加按套现）、新旧按揭条款有冇违反资助房屋政策，以及会唔会影响房委会作为担保人嘅权益。一旦获批，业主可以唔使补地价，将未偿还贷款直接转移至另一间银行，悭息之余亦唔会触发地价补缴嘅庞大开支。呢点系好多业主忽略咗嘅着数位。
2026年转按政策全新面貌：50年担保期与30年还款期
推动2026年居屋转按市场大爆发嘅真正引擎，系2024年10月16日《行政长官2024年施政报告》第99段嘅突破性措施。报告明确指出：
「为促进资助出售单位嘅第二市场流转，房委会会由下一年度起，将资助出售单位嘅按揭贷款保证期，由最长30年延长至50年；按揭还款期亦会由最长25年延长至30年。」（资料来源：www.policyaddress.gov.hk/2024/tc/para99）
呢段措辞里面，「下一年度」即系2025/26财政年度起生效，意味住2026年转按申请人可以全面受惠。新框架下：（1）保证期上限由30年大幅提升至50年；（2）即使楼龄达25年嘅单位，剩余保证期仍有25年，足够银行批出最长30年还款期；（3）每月供款额因为摊长还款而显著下降，大大减轻压力测试门槛。
用一个实际例子说明：假设一个2011年入伙嘅居屋单位，2026年楼龄15年。旧制下，保证期30年减楼龄15年，剩余保证期仅15年，银行最多批15年还款期。若转按贷款额400万，按息3.875%，15年还每月供款约$29,300。新制下，保证期50年减楼龄15年，剩余35年，银行可批足30年还款期，同样贷款额月供跌至约$18,800，同旧制相差逾三成半。供款压力大减，压力测试自然更易过。
更重要嘅系，按揭还款期延长至30年，同步优化埋「楼龄+还款期」上限。以往房委会规定按揭还款期不得超逾保证期，银行内部亦会设定「楼龄+还款期」不超过70年或75年。新例之下，50年保证期加30年还款期，空间弹性变得极大。坊间曾经有声音担心「高龄居屋」转按会被银行刁难，2026年后只要单位楼龄唔超过20年，基本上都唔会遇到障碍。
按揭成数（LVR）与压力测试实战计算
即使有政府担保，银行审批居屋转按时，仍然必须遵守金融管理局（金管局）发出嘅《监管政策手册》单元CR-G-6「按揭贷款」指引，进行严格嘅还款能力评估。特别系压力测试一环，往往系申请人最易计错嘅地方。
首先讲按揭成数上限。房委会规定，绿表居屋最高按揭成数为95%，白表为90%。转按时，如果系平手转按（即新贷款额不超过旧贷款尚余本金），可以维持同一成数，唔会因为楼龄增加而调降；但若果想透过转按加按套现，房委会系一律唔批嘅——未补地价单位绝对唔可以有套现成分，一经发现，连带担保都会即刻失效。所以转按净系为悭息或者回赠。
落手计压力测试，现行金管局要求系：将整笔按揭贷款嘅每月供款，以「现行按息 + 2个百分点」计算，供款额不得超过申请人每月收入嘅50%。所谓「现行按息」，一般指实际利率，例如现时银行普遍提供HIBOR按揭计划（H+1.3%），并以最优惠利率P-2%作为封顶利率。以2025年3月大型银行P=5.875%计，封顶即系3.875%。若实际HIBOR高企而触发封顶，现行按息就系3.875%，压力测试利率变成5.875%。
假设申请人每月固定入息$50,000，家庭负债为零，用5.875%测试利率计算每月最大供款：
[ \text{最大供款} = $50,000 \times 50% = $25,000 ]
以年利率5.875%、30年还款期、每月供款$25,000反推，可借贷款额大约系$4,250,000。如果转按实际贷款额200万，月供$11,800左右，压力测试利率下供款$18,700，远低于$25,000上限，轻松通过。即使旧制下被迫用15年还款期，压力测试利率5.875%计月供$33,400，即爆过上限，无法转按。由此可见，延长还款期等同大幅摊薄每月测试供款额，令成个转按计划由不可行变可行。
此外，房委会担保之下，部分银行对于自住居屋会稍为宽容，例如接受较宽松嘅入息证明或免提供税单，但压力测试呢条硬线系唔会放软。提提大家，2024年金管局曾经考虑微调压力测试参数，但截至2026年初，2%缓冲仍然维持不变。（参考：金管局「逆周期缓冲资本」及按揭贷款指引 https://www.hkma.gov.hk/chi/key-functions/banking-stability/supervisory-policy-manual/CR-G-6/）
利率选择：拆息按揭、最优惠利率与Cap rate拆解
转按最大诱因之一系悭息，所以一定要睇清楚银行提供嘅按揭计划。现时居屋转按市场主流仍然系H按：以1个月香港银行同业拆息（HIBOR）为基准，再加一个固定息差，例如H+1.3%。同时设有与最优惠利率（Prime）挂钩嘅锁息上限，即Cap rate。现时锁息上限普遍为P-2%（P=5.875%），即3.875%。
喺2026年，美国减息步伐虽然放缓，但HIBOR仍有可能喺季度结前后大幅波动。拣选转按计划时，如果HIBOR持续低过P-2%减1.3%（即约2.575%），实际按息就会低过封顶，等如赚到息差。若果HIBOR抽上，封顶机制就会发挥保护作用，确保按息唔会冲破3.875%。呢个Cap rate设计对资助房屋按揭同样适用，因为封顶利率本身已经纳入咗银行对Prime嘅定价预期。
除咗息率，现金回赠亦系重要考量。转按时银行一般提供贷款额1%至2%回赠，另加数千元超市礼券。不过要留意，未补地价居屋转按唔似得私楼可以随意套现，回赠部分只能够存入供款户口或扣减贷款本金，唔可以提取。同时，大部分银行设有两年罚息期，期间若再转按或者提早还款，需要缴交贷款额1%至3%罚息。所以，Refinance HK建议业主至少持货两年先好考虑转按，确保回赠抵销晒出出入成本。
转按流程与房署审批注意事项
未补地价居屋转按流程比私楼多一步，就系事先向房屋署申请「第二市场转按同意书」。成个程序大致如下：
- 估价与申请：业主先向目标银行递交转按申请，银行会进行物业估价同初步批核。
- 申请房署同意书：批核后，业主或委託律师向房屋署提交转按同意书申请，附上新旧按揭条款摘要。
- 房署审批：房署主要查证新贷款净系用作偿还原有贷款（平手转按），冇任何加按或套现成分，而且新还款期同担保期符合《房屋条例》规定。审批约需四至六星期。
- 签立按揭契：取得同意书后，律师安排签立新按揭契及注销旧按揭，完成转按。
成个过程涉及律师费约$6,000-$8,000，以及房署行政费数百元。如果单位楼龄较大，银行可能会要求额外嘅「原担保剩余期证明」或者由房委会书面确认担保期，不过新制之下大部分居屋都唔会有问题。
特别提醒：如果业主早年曾以補地價方式將居屋變為私樓，轉按就會直接適用私樓按揭規則，按保HKMC、LTV上限同壓力測試會跟返私樓標準，無需再經房署。本文主要針對未補地價居屋業主，因為佢哋先係新擔保期嘅最大受益者。
总结与前瞻
2026年嘅居屋转按市场，受惠于政府担保期延长至50年同还款期延长至30年呢两大政策红利，变得前所未有咁通畅。楼龄廿年以内嘅未补地价居屋，基本上可以无障碍转按，享受更低息率或者赚取现金回赠。压力测试因为还款期拉长而变得容易过关，封顶利率同HIBOR浮动嘅组合提供咗良好对冲。
不过，都要留意环球利率走势同香港资金流向。从房委会嘅角度，延长担保期系希望激活第二市场流转，盘活资助房屋资源。对业主个人而言，就系整理供款结构、释放家庭现金流嘅好时机。Refinance HK作为专业按揭转介，可以利用最新银行联网数据，一次过帮你配对最「靓」H按计划，慳返格价时间，趁2026年呢波政策红利，快手锁定着数。