導語：物業升值，如何合法套現現金？
如果你持有物業，過去幾年樓價上升（2026年初仍然處於高位），你可能坐擁數十萬甚至過百萬的賬面升值。想活用這筆資金裝修、創業或投資，卻不願賣樓？「套現再融資」（Cash-Out Refinancing）是香港業主常見的選擇。本文為首次接觸此話題的讀者而設，你會了解：
- 套現再融資的運作原理及與一般轉按的分別
- 2026年主要銀行及金融機構的實際方案（利率、按揭成數、回贈）
- 申請流程、所需文件及隱藏費用
- 3條最常問的FAQ，助你避開常見誤區
文章以今年（2026年）公開市場資訊為基礎，不含投資建議，只做客觀比較。
甚麼是「套現再融資」？與轉按、加按有何分別？
套現再融資（Cash-Out Refinancing）是指將原有按揭貸款全數結清，同時以同一物業申請更高貸款額的新按揭，差額即為你可提取的現金。舉例：物業現估值HK$1,000萬，原有按揭尚欠HK$400萬。若新按揭批出估值60%（即HK$600萬），結清舊按揭後你可獲HK$200萬現金（未扣除費用）。
- 轉按（Mortgage Transfer）：只是轉換銀行，貸款額不變或減少，主要為追求更低利率或現金回贈。
- 加按（Top-up Mortgage）：在原有銀行增加貸款額，無須轉銀行，但利率及條款可能較差。
- 套現再融資：兼具轉按與加按功能，同一筆新按揭取代舊按揭，同時提取額外現金。
在香港，套現再融資普遍適用於住宅物業，工商舖亦可，但按揭成數較低。申請人須符合金管局壓力測試要求，且物業估值須足夠高才有套現空間。
2026年套現再融資的優勢與潛在風險
優勢
- 資金靈活，用途無限制：可用於移民儲備、支付子女海外升學、翻新單位、整合高息債務，或再投資美股、基金（注意：本文不提供投資建議）。
- 有機會獲現金回贈：部分銀行提供貸款額0.5%–1.5%的現金回贈，變相降低套現成本。
- 鎖定較低利率（若新利率低於舊按揭）：2026年初銀行間H按及P按競爭激烈，若你原本使用高息定息計劃，轉按後月供可能不升反降。
風險與限制
- 利率上升壓力：即使HIBOR仍低，但P行隨時調整。套現金額愈大，月供增幅愈敏感。
- 罰息期：若原按揭未過罰息期（通常2–3年），提早全數清還須繳付貸款額2%–3%罰息，可達數萬港元。
- 壓力測試門檻：新按揭需用新利率計算每月供款，並通過金管局要求（例如月供不高於入息50%），若你套現後收入未增加，可能無法通過。
- 物業估值下跌風險：若未來樓價回落，物業可能變成「負資產」，影響日後轉按或出售。
2026年主要銀行套現再融資方案比較（住宅物業）
下表整理6間機構的現有產品（數據擷自今年第一季度公開資料，僅供參考，實際以個別批核為準）。
| 銀行/機構 | 利率（H按 / P按） | 最高按揭成數 | 貸款年期最長 | 現金回贈 | 特色備註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | H+1.3% 或 P-2.25% | 60%（住宅） | 30年 | 1.0%（貸款額HK$200萬或以上） | 可同時申請按揭保險（需另付保費） |
| 恒生銀行 | H+1.28% 或 P-2.25% | 50%–60% （視乎物業價值） | 30年 | 0.8% | 提供「綠色按揭」額外優惠（電動車充電器安裝） |
| 中銀香港 | H+1.25% 或 P-2.5% | 60%（住宅） | 30年 | 0.5%–1.0% （按貸款額梯級） | 指定客戶可豁免部分估價費 |
| 渣打銀行 | H+1.35% 或 P-2.25% | 55%–60% （視乎樓齡） | 30年 | 0.5% | 有「高存金額按揭」計劃，享更高回贈 |
| 東亞銀行 | H+1.4% 或 P-2.15% | 50%（住宅） | 25年 | 0.3%–0.5% | 適合物業估值低於HK$1,500萬 |
| 工銀亞洲 | H+1.33% 或 P-2.3% | 60%（住宅） | 30年 | 1.0%–1.2% （全期鎖定） | 提供「一站式律師轉介」，律師費HK$3,800起 |
註：H按採用1個月HIBOR（2026年2月約0.48%），P按為最優惠利率（現約5.875%）。實際利率按客戶信貸評級及物業質素調整，上表為一般客戶中位數。
額外費用提醒：
- 律師費：約HK$4,000–HK$8,000（視乎銀行及交易複雜程度）
- 估價費約HK$1,500–HK$3,000
- 原銀行罰息：若罰息期未過，一般為尚欠貸款額2%–3%
- 按揭保險費（若按揭成數超60%）：無套現再融資不能使用按揭保險，故成數上限為60%
套現再融資申請流程（三步驟）
第一步：初步評估與估價
- 聯絡至少兩間銀行或經Refinance.HK平台索取初步報價，提供物業地址、現有按揭餘額、個人收入證明。
- 銀行提供「可套現金額預估」：估值 × 按揭成數 – 現有貸款餘額 – 預計費用。
- 留意部分銀行對樓齡（如樓齡超過50年）及物業類型（村屋、居屋）設有限制，成數可能更低。
第二步：選擇方案並正式申請
- 比較利率、回贈、條款後，選擇最適合的銀行。
- 提交正式申請表，連同最近3個月入息證明、稅單、物業買賣合約、還款紀錄、身份證副本。
- 銀行委託測量師行估價，並進行信貸審批（約1–2周）。
第三步：律師處理及提取現金
- 批核後，銀行委託律師辦理查冊、贖契及新按揭契據。
- 律師發信通知原銀行，確定原有按揭清還日期。
- 新銀行發放貸款，其中部分用於清還舊按揭，差額存入你的指定戶口。整個過程約4–8星期。
FAQ：業主最常見的3條問題
1. 套現再融資後，每月供款會增加嗎？ 視乎新貸款額與利率。如果你套現HK$200萬，貸款總額上升，即使利率下調，月供仍可能增加。建議用銀行提供的「還款計算機」模擬，並確保月供不超過入息50%（壓力測試）。
2. 原有按揭有罰息期，是否仍值得做？ 要計算「罰息成本 vs 套現後收益」。例如罰息為貸款額2%（HK$800萬 * 2% = HK$16萬），而套現HK$200萬用於某用途（例如裝修後物業升值），扣除律師費（約HK$6,000）後仍有利，則值得。否則可等罰息期完結。
3. 套現的現金可以用來買股票或定期存款嗎？ 可以。香港銀行對貸款用途無具體限制，但金管局要求銀行確保借款人還款能力。若你用套現資金購買股票，須自負風險，且銀行有權在信貸風險增加時調整條款。
結語與免責聲明
套現再融資是活用物業升值的重要手段，但涉及利率風險、罰息及收入測試。業主應先向多間銀行索取代價，並仔細閱讀條款細則，必要時諮詢持牌按揭經紀或律師。
以上資料僅供參考，詳情以各機構官方公告為準。利率及優惠可能隨時變動，請以申請時最新報價作決定。
